知识点：契税

　　契税是以所有权发生转移的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。

　　(一)、契税的纳税人和征税范围

　　1、纳税人：中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。

　　2、征税范围：契税的征税对象是发生土地使用权和房屋所有权权属转移的土地和房屋。

　　具体包括：国有土地使用权出让、土地使用权转让、房屋买卖、房屋赠与、房屋交换等。

　　1、国有土地使用权出让

　　2、土地使用权转让。土地使用权转让不包括农村集体土地承包经营权的转让。

　　3、房屋买卖

　　下列情况，视同买卖房屋：

　　(1)以房屋抵债或实物交换房屋——由产权承受人按房屋现值缴纳契税

　　(2)以房产作为投资或作股权转让——由产权承受方按投资房产价值或房产买价缴纳契税。

　　以自有房屋作股权投入本人经营企业，免纳契税。

　　(3)买房拆料或翻建新房，应照章征收契税。

　　4、房屋赠与——受赠人按规定缴纳契税。以获奖方式取得房屋产权的，应照章缴纳契税

　　5、房屋交换

　　房屋产权交换，双方交换价值相等，免纳契税，办理免征契税手续。其价值不相等的，按超出部分由支付差价方缴纳契税。

　　6、企业改革中有关契税政策

　　7、房屋附属设施有关契税政策

　　(1)对于承受与房屋相关的附属设施所有权或土地使用权的行为，按照契税法律、法规的规定征收契税;对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的，不征收契税。

　　(2)采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税。

　　(3)承受的房屋附属设施权属单独计价的，按照当地确定的适用税率征收契税;与房屋统一计价的，适用与房屋相同的契税税率。

　　(二)契税的税率

　　幅度比例税率：3-5%

　　(三)契税的计税依据和应纳税额的计算

　　计税依据:

　　1、土地使用权出售、房屋买卖，其计税依据为成交价格。

　　2、土地使用权赠与、房屋赠与，其计税依据由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。

　　3、土地使用权交换、房屋交换，其计税依据为所交换的土地使用权、房屋的价格差额。

　　4、出让国有土地使用权的，其契税计税依据为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。

　　1)以协议方式出让的，其契税计税依据为成交价格。包括：土地出让金、土地补偿费、安置补偿费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、 市政建设配套费。

　　2)以竞价方式出让的，其契税的计税依据为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费和各种补充费用应包括在内。

　　3)先以划拨方式取得的土地使用权，后经过批准改为出让方式取得该土地使用权的，其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用。

　　4)已购公有住房经补缴土地出让金和其他出让费用成为完全产权 住房的，免征土地权属转移的契税。

　　5)通过“招、拍、挂”程序承受土地使用权的，应按土地成交总价款计征契税，其中土地前期开发成本不得扣除。

　　5、土地使用者将土地使用权及所附属建筑物、构筑物等(包括在建的房屋、其它建筑物、构筑物和其他附着物)转让给他人的，应按照转让的总价款计征契税。

　　(四)、契税的减免

　　契税减免的基本规定

　　1、国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。

　　2、城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征契税。

　　3、因不可抗力丧失住房而重新购买住房的，酌情减免。

　　4、土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，由省级人民政府确定是否减免。

　　5、承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，并用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。

　　6、经外交部确认，依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定，应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属，免征契税。

　　其他减征、免征契税的项目

　　1、对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购买成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分正是契税。

　　2、对承受国有土地使用权所应支付的土地出让金，要计征契税。不得因减免土地出让金，而减免契税。

　　3、对国家石油储备基地第一期项目建设过程中涉及的契税予以免征。

　　4、以上经批准减税、免税的纳税人，改变有关土地、房屋用途，不再属于减免税的房屋，应当补缴已经减免的税款。

　　5、自2013年9月28日至2015年12月31日，对公共租赁住房经营管理单位购买住房作为公共租赁住房，免征契税。(新增)

　　6、从2010年10月1日起，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。个人购买的普通住房，凡不符合上述规定的，不得享受上述优惠政策。

　　根据规定，在婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有或另一方所有的，或房屋、土地权属原归夫妻双方共有，变更为其中一方所有的，或房屋、土地权属原归夫妻双方共有，双方约定、变更共有份额的，免征契税。(教材调整处)

　　7、对经营管理单位回购已分配的改造安置住房继续作为改制安置房源的，免征契税;个人首次购买90平方米以下改造安置住房，按1%的税率计征契税;购买超过90平方米，但符合普通住房标准的改造安置住房，按法定税率减半计征契税;个人因房屋被征收而取得货币补偿并用于购买改造安置住房，或因房屋被征收而进行房屋产权调换并取得改造安置住房，按有关规定减免契税。